Den Bestand fest im Blick für die Zukunft
Seit 1910 versorgt die Wohnungsbaugenossenschaft Gartenstadt Wandsbek ihre Mitglieder mit bezahlbarem Wohnraum. Bei einem umfangreichen Modernisierungsprojekt für 140 Wohneinheiten im Stadtteil Meiendorf konnte sie dieses Versprechen mithilfe einer Förderung durch die IFB Hamburg erneut halten und gleichzeitig den Energiebedarf des Gebäudes halbieren.
Zum Anwohnerfest des Mehrfamilienhauses an der Saseler Straße 130-132 hatte Christine Stehr 2018 eine Überraschung im Gepäck: Sie informierte die Genossenschaftsmitglieder über die Pläne für eine umfangreiche Modernisierung ihres Wohnhauses. „Wichtig war uns, die Mitglieder ins Boot zu holen. Was gibt es zu berücksichtigen? Gibt es dringliche Wünsche?“, berichtet Stehr, die seit 2010 Vorständin der Wohnungsbaugenossenschaft Gartenstadt Wandsbek eG ist. Dabei kam unter anderem heraus, dass in einem der Eingänge ein zweiter Fahrstuhl sehr hilfreich wäre. Denn die zwölf Stockwerke waren bei Wartungsfällen vor allem für die älteren Bewohner nur schwer zu überwinden.
Vorausgegangen war dem 50-Jahr-Fest eine große Bestandsaufnahme innerhalb der Genossenschaft. Dabei wurde schnell klar, dass sich für das Haus aus den 60ern künftig eine ganze Reihe von Problemen abzeichnen. Die Liste reichte vom energetischen Zustand über veraltete Ausstattung und fehlende Barrierefreiheit bis hin zur Umsetzung moderner Brandschutz-Standards.
Trotz beständig hohem Investitionsvolumen bei Modernisierungsarbeiten im Bestand, wuchs bei der Genossenschaft mit dem Entschluss auch der Respekt vor der Komplexität der Aufgabe, die zwölf Stockwerke, 140 Wohnungen auf über 9.000 m² Wohnfläche und etwa 250 Bewohner betraf.
Der zeitliche Horizont war bewusst eng gesteckt, und so wurden frühzeitig IFB Hamburg und Bauamt eingebunden, die gemeinsam mit der Genossenschaft an einem Strang zogen. „Jemanden auf der Finanzierungsseite zu haben, der sich wirklich auskennt und ein Verständnis für die Komplexität mitbringt, war sehr wertvoll. Die schnelle Förderzusage mit klaren Vorgaben hat wichtige Sicherheit in die Planung gebracht.“
Finanzierung mit Augenmaß
Bei der IFB-Förderung hat die Genossenschaft auf das Programm für umfassende Modernisierungen gesetzt. Dieses sieht einen laufenden Zuschuss in Höhe von 40 Prozent der förderfähigen Kosten mit Auszahlung über zehn Jahre vor. Christine Stehr erklärt: „Bei der Planung und Finanzierung war Augenmaß gefordert. Die zulässige Umlage von bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieten wäre für viele der Bewohner nicht tragbar gewesen.“ Beim umfangreichen Modernisierungsprogramm fördert die IFB mit den nötigen Zuschüssen energetische und ausstattungsverbessernde Maßnahmen, damit Mieten trotz hoher Investitionen im Rahmen bleiben.
Dabei werden neben Mietpreis- und Belegungsbindung über zehn Jahre auch klare Vorgaben für die Klimabilanz gemacht, die sich am Ende bei diesem Projekt sehen lassen können: Durch den Einbau von 9.272 m² nachhaltigen Dämmstoffen und den Einbau einer großflächigen Solaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung konnten Heizwärme- und Endenergiebedarf mehr als halbiert werden. Die CO2-Einsparungen belaufen sich auf jährlich etwa 186 Tonnen.
In drei Jahren zum „großen Wurf“
Der Umbau selbst verlief in zwei Schritten. Nach der energetischen Modernisierung der Fassaden, der Dächer, Fenster und Balkone, folgten der Austausch der Versorgungsstränge, Bad- und Küchenerneuerungen und der barrierefreie Umbau. Auch der gewünschte zusätzliche Fahrstuhl wurde eingebaut und von der IFB Hamburg gefördert. Abschluss der Arbeiten war Anfang 2021, rund drei Jahre nach dem Entschluss zum „großen Wurf“. Die Bewohner konnten während der ganzen Zeit in ihren Wohnungen bleiben. Eine Gruppe von ihnen überraschte Christine Stehr besonders: „In dem Gebäude wohnten auch viele Fledermäuse. Die Gerüste wurden daher so konzipiert, dass sie auch während der Bauzeit ein- und ausfliegen konnten. Mittlerweile leben sie in Fledermaus-Kästen, die wir extra in die Fassade eingebaut haben.“